TL;DR: Fundamentais para a obtenção de crédito, a penhora e a alienação fiduciária são “modalidades” relacionadas a garantia de um financiamento. Muitas vezes, esses conceitos são confundidos e podem prejudicar tanto o credor, quanto o solicitante do crédito.
Nesse artigo veremos as principais características e diferenças dessas duas categorias de financiamento.
O que é Penhora?
A penhora consiste, basicamente, no processo de apreensão judicial dos bens do devedor, com o objetivo de garantir o pagamento de uma dívida, ou seja, os bens serão retirados da posse do devedor para assegurar a execução da quitação.
Uma vez que o devedor não paga a quantia devida, o oficial de justiça estará autorizado a penhorar seus bens cujos valores sejam suficientes para garantir a quitação da dívida. O valor a ser penhorado, além de cobrir a dívida, deve cobrir os juros, as custas e os honorários advocatícios.
Porém, nem todos os bens podem ser penhorados, por isso, estes, são chamados de “impenhoráveis”. O caso se aplica nas verbas destinadas ao sustento do devedor e aos instrumentos do seu trabalho, por exemplo.
O indivíduo devedor tem a possibilidade de solicitar a troca do bem penhorado por outro de sua propriedade, uma vez que for comprovado que não haverá problemas e prejuízos à execução.
O que é Alienação Fiduciária?
A alienação fiduciária surgiu em 1997, quando foi criada para substituir as hipotecas, como uma forma bem menos burocrática de empréstimo com garantias. Ela pode ser definida como um empréstimo com garantia atribuída pelo devedor, que passa a propriedade de seu imóvel ao fiduciário, até que quite todas as suas dívidas.
Esse recurso consegue transmitir muita confiança, a partir do momento em que o devedor continua a utilizar o imóvel, que só deixa de ser alienado quando as dívidas forem totalmente quitadas.
Caso não ocorra a quitação completa da dívida, o fiduciário (que se tornou o titular do bem) terá posse definitiva do imóvel, sem a necessidade de participação do Poder Judiciário.
Sendo assim, a penhora judicial se caracteriza pela tomada de um bem do devedor ao credor, como garantia de pagamento de uma dívida, ou seja, a garantia é dada com bens do devedor. Já no caso da alienação fiduciária, trata-se do próprio bem financiado.
Essas são as principais características e diferenças entre penhora e alienação fiduciária.
Quais categorias de bens podem ser penhoradas?
Nem tudo que o solicitante do crédito possui pode ser penhorado, o princípio básico é que deve ser um bem passível de apreensão judicial. De acordo com o regulamentado do Novo Código de Processo Civil, são determinados quais bens podem ser penhorados para pagar dívidas.
Também deve ser respeitada uma ordem de prioridade para a operação de penhor, ou seja, um tipo de bem vai ser requerido e, caso o devedor não o possua ou ele não não se encaixe nos requisitos, é dada continuidade na lista. Veja a seguir a lista de bens na ordem de prioridade:
- dinheiro, em espécie, em depósito ou aplicação em instituição financeira;
- títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
- títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
- veículos de via terrestre;
- bens imóveis;
- bens móveis em geral;
- semoventes (animais selvagens, domesticados ou domésticos);
- navios e aeronaves;
- ações e quotas de sociedades simples e empresárias;
- percentual do faturamento de empresa devedora;
- pedras e metais preciosos;
- direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
- outros direitos.
Quais categorias de bens não podem ser penhoradas?
Agora que você conhece o que pode ser penhorado, é importante lembrar que existem alguns bens que não podem ser usados para fazer operações de penhor e alienação. São eles:
- os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução;
- os móveis, os pertences e as utilidades domésticas que guarnecem a residência do executado, salvo os de elevado valor ou os que ultrapassem as necessidades comuns correspondentes a um médio padrão de vida;
- os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal do executado, salvo se de elevado valor;
- os vencimentos, os subsídios, os soldos, os salários, as remunerações, os proventos de aposentadoria, as pensões, os pecúlios e os montepios, bem como as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e de sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, ressalvado o § 2º;
- os livros, as máquinas, as ferramentas, os utensílios, os instrumentos ou outros bens móveis necessários, ou úteis ao exercício da profissão do executado;
- o seguro de vida;
- os materiais necessários para obras em andamento, salvo se essas forem penhoradas;
- a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família;
- os recursos públicos recebidos por instituições privadas para aplicação compulsória em educação, saúde ou assistência social;
- a quantia depositada em caderneta de poupança, até o limite de 40 (quarenta) salários-mínimos;
- os recursos públicos do fundo partidário recebidos por partido político, nos termos da lei;
- os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.
Vale a pena comprar imóvel penhorado?
A primeira coisa que você precisa ter em mente caso pretenda comprar um imóvel que está penhorado é que essa penhora já está averbada na matrícula imobiliária na data de sua compra, ou seja, o comprador irá assumir o risco de perdê-lo.
Para não ter surpresas desagradáveis quando for comprar uma propriedade, é necessário verificar alguns documentos. Para isso, basta se dirigir a um Cartório de Registro de Imóveis em que o bem está registrado e solicitar as seguintes certidões:
- Matrícula Imobiliária atualizada do imóvel que se pretende adquirir, também chamada de Certidão de Inteiro teor;
- Certidão de Ônus Reais; e
- Certidão de Ações Reais, Pessoais e Reipersecutórias.
A Certidão de Inteiro Teor é a “certidão de nascimento” do imóvel. É nela que são encontradas todas as informações a respeito daquele bem, por exemplo: a sua localização, a sua metragem oficial, todos os proprietários atuais e antigos, a existência de construções ou não, entre outras.
Já a Certidão de Ônus Reais mostra a existência de algum impedimento que possa inviabilizar o negócio, como uma penhora, alienação ou garantia de algum financiamento. Se a certidão voltar positiva, existe alguma pendência. Se retornar negativa, não existe nenhuma penhora. Por último, a Certidão de Ações Reais mostra se existem ou não registros de ações judiciais contra o proprietário atual (a pessoa que está vendendo o bem).
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