O Registro de Incorporação (RI) tem por finalidade assegurar que a construção de imóveis seja desenvolvida segundo os parâmetros da lei. Por isso, um Registro de Incorporação Imobiliária deve descrever as particularidades e características construtivas deste imóvel, de forma a validar a obra de acordo com os parâmetros da lei e informar ao comprador como será a entrega final.
Sendo assim, o Registro de Incorporação Imobiliária é um memorial descritivo e atesta sobre todos os detalhes relacionados à infraestrutura do imóvel, que deve passar por uma avaliação para a aprovação do projeto antes do início das obras. O Registro de Incorporação é composto por:
- Descrição dos materiais;
- Acabamentos;
- Estruturas;
- Dimensões de cada espaço;
- Áreas comuns;
- Áreas privativas;
- Vagas de garagem;
- Área de lazer;
- Memorial descritivo.
Importância do Registro de Incorporação Imobiliária
Na prática, o Registro de Incorporação Imobiliária possibilita que um imóvel seja vendido “na planta”. Isso quer dizer que a comercialização de imóveis em fase de construção é permitida e regulamentada de acordo com a Lei nº 4.591/1964, que dispõe sôbre o condomínio em edificações, unidades autônomas e as incorporações imobiliárias “destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.”
Da mesma forma, o registro do imóvel é uma das condições para que a obra concluída seja entregue ao comprador e a efetividade do Habite-se, que confirma se a obra foi concluída de acordo com as especificações registradas.
Ou seja, o Registro de Incorporação de Imóvel é fundamental para tornar legal qualquer transação imobiliária, pois permite que o imóvel seja comercializado, garante ao comprador que o empreendimento será construído tal e qual o memorial descritivo que compõe o registro do imóvel, e assegura que atenda às conformidades e requisitos da Prefeitura local.
Sendo assim, o registro de incorporação beneficia tanto o comprador do imóvel, quanto a incorporadora, já que pode ser considerado como uma espécie de guia sobre determinada construção, além de garantir a venda do imóvel mesmo antes de estar pronto.
Como emitir o Registro de Incorporação Imobiliária
A Incorporação Imobiliária é expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Um bom planejamento é fundamental para emiti-la, já que são exigidos uma série de certidões e procedimentos de avaliação do projeto e da obra. São tantas as obrigações e taxas cobradas, que é preferível manter um checklist para garantir a organização, já que apenas para emitir o alvará, são solicitados mais de 60 documentos diferentes.
Documentos exigidos para o Registro de Incorporação Imobiliária
- Certidões Negativas de Impostos Federais, Estaduais e Municipais, Certidão Negativa de Débitos (CND), Ônus Reais, Protesto de Títulos, Ações Cíveis e Criminais no nome da incorporadora responsável;
- Certidão vintenária do terreno da incorporação;
- Histórico dos Títulos de Afiliação;
- Cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel;
- Em caso de pessoa jurídica, é solicitada a cópia autenticada do Ato Constitutivo;
- Em caso de pessoa física, os documentos de identificação pessoal do proprietário;
- Alvará para construção e projeto de arquitetura aprovado;
- Avaliação do custo geral da obra;
- Certidão em nome da incorporadora emitida pela Justiça Federal, ofícios de protestos e distribuidores forenses cíveis
- Cálculo das áreas de edificação;
- Quadro das frações ideais de terreno das unidades autônomas;
- Quadros de Áreas da ABNT e declarações sobre: Vagas de garagem e estacionamento coletivo, prazo de carência, pagamento do preço do terreno condominial, instrumento público de mandato, frações ideais de terreno;
- Memorial descritivo;
- Minuta da futura convenção e regras de condomínio;
- Atestado de idoneidade financeira;
- Posse do Terreno, comprovando a propriedade da área.
Passo a Passo para o Registro de Incorporação Imobiliária
O passo a passo do Registro de Incorporação imobiliária pode ser dividido em quatro etapas:
- Planejamento da infraestrutura, de acordo com as exigências da lei;
- Análise da prefeitura, que identifica se o projeto atende aos critérios atendem às normas para a aprovação. Caso aprovado, a Prefeitura emite o número da licença da obra, que autoriza a divulgação por meio de publicidade, planta virtual, showroom e captação de clientes;
- Idoneidade do terreno: a terceira fase busca diagnosticar a idoneidade do terreno, quando a incorporadora entrega à Prefeitura uma série de documentos exigidos para corroborar com a credibilidade da obra.
- Concessão do Registro de Incorporação do Imóvel: Com todas as etapas concluídas e documentações aprovadas, o Cartório do Registro de Imóveis analisa a veracidade das informações e libera a Concessão do Registro de Incorporação, permitindo o lançamento e a comercialização do empreendimento.
É preciso ainda considerar que cada etapa e documentação pode exigir uma série de outras documentações por trás. Como mencionado anteriormente, mais de 60 documentos são solicitados apenas para a emissão do alvará.
A burocracia excessiva, a complexidade de informações e a falta de padrão na cobrança dos órgãos expedidores tornam-se entraves que prejudicam a estabilidade e o crescimento de um dos setores mais importantes para o desenvolvimento econômico do Brasil, que gera mais de 71 mil vagas de empregos formais, além de assumir uma média de 50% das taxas de investimentos do país.
Por outro lado, a própria incorporadora pode cometer uma série de erros na hora de armazenar a documentação:
- Falta de digitalização da documentação, que causa atraso na busca e riscos de perda de informação;
- Descentralização dos processos e falhas de comunicação entre os setores: Muitas vezes, diferentes departamentos da empresa acabam realizando a mesma tarefa mais de uma vez;
- Imprevisibilidade orçamentária devido à inúmeros imprevistos que podem surgir e diferentes taxas cobradas por órgãos emissores.
Diante deste cenário, surge a Docket, uma legaltech que visa oferecer mais celeridade aos processos da esteira burocrática superando os desafios jurídicos da incorporação imobiliária através de tecnologia exclusiva.
Soluções para o Registro de Incorporação Imobiliária
Com a tecnologia, a Docket é capaz de acelerar o Ciclo de Incorporação Imobiliária, possibilitando que a incorporadora possa rentabilizar mais rápido, devido ao encurtamento dos procedimentos de vendas de imóveis.
Além de colaborar com o Registro de Incorporação Imobiliária, a Docket também está apta para atender em operações como:
- Due Diligence para Aquisição de terreno;
- Jogo de Certidões para Memorial de Incorporação;
- Atualização de SPE;
- Contratação PJ junto à Instituição Financeira;
- Monitoramento de documentação para DJU;
- Repasse Bancário;
- Alienação Fiduciária.
Leia também o artigo que falamos sobre a Due Diligence e sua importância na negociação imobiliária.
- R.E.A.: Real Estate Analysis, desenvolvida pelo laboratório de Inteligência Artificial da Docket, a R.E.A. pré-analisa documentos de forma rápida, segura e eficiente, oferecendo agilidade na pré-análise de matrículas de imóveis com leitura e apontamento de gravames;
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- Evita atrasos. A Docket oferece um controle de documentos em uma única plataforma evitando tais contratempos durante o processo, na qual os documentos ficam centralizados, facilitando a visualização de dados e informações.
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Leia também o artigo sobre o processo de investigação e monitoramento sobre o bem por meio da solicitação de uma certidão negativa de débitos (CND) do imóvel rural
