Neste artigo, vamos simplificar o entendimento sobre o financiamento para incorporação imobiliária, apontando quais são os benefícios para a incorporadora, bem como os documentos fundamentais para financiar um empreendimento.
Para tanto, separamos os seguintes tópicos de destaque:
– O que é uma incorporadora imobiliária?;
– Como funciona o financiamento para incorporação imobiliária?;
– Checklist de documentos do financiamento para incorporação imobiliária;
– Dificuldades na gestão de operações que dependem de documentos;
– Como a tecnologia da Docket otimiza a incorporação imobiliária;
Boa leitura!
O que é uma incorporadora imobiliária?
A incorporadora imobiliária tem como responsabilidade efetuar a organização completa de um empreendimento em um terreno específico. Portanto, o seu nome tem tudo a ver com o objetivo de suas atividades, uma vez que o edifício construído é incorporado, de fato, ao terreno em questão, constituindo uma única propriedade.
As responsabilidades de uma incorporadora imobiliária são amplas, abrangendo desde o planejamento do edifício até as vendas de cada unidade. Para você ter uma ideia, quando ocorre o lançamento de um empreendimento, a incorporadora fica incumbida da função de captar possíveis compradores.
Além disto, a incorporadora ainda é responsável por efetuar o registro imobiliário do condomínio em sua matrícula mãe, ou seja, na própria matrícula do terreno, que deve ser formalizado no Cartório de Registro de Imóveis da região.
Nesse cenário, podemos colocá-la como alvo principal de possíveis riscos na execução de um prédio, visto que é de sua responsabilidade cumprir com os prazos preestabelecidos para entrega e dentro da qualidade que é aguardada pelos clientes.
Com tantas obrigações pela frente, é natural que exista uma garantia legal para todas as partes envolvidas em uma incorporação imobiliária. Para isso, temos a Lei Federal 4.591/64, também conhecida por Lei de Incorporação Imobiliária, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, prevendo as responsabilidades dos proprietários, cessionários e até mesmo da própria incorporadora.
Como funciona o financiamento para incorporação imobiliária?
De modo geral, o financiamento para incorporação é um crédito aprovado por uma instituição financeira para que uma incorporadora possa tirar um novo empreendimento do papel. Isso porque a realização de uma obra é envolta por muitos custos, desde a compra de materiais até o pagamento de mão de obra qualificada.
Confira, a seguir, alguns tipos de financiamento para incorporação imobiliária.
Plano Empresa da Construção Civil (PEC)
Também conhecido como Plano Empresário, o Plano Empresa de Construção Civil (PEC), trata-se de um tipo de financiamento facilitado com foco em apoiar os empreendedores imobiliários. Nesta modalidade, quem solicita o crédito é a incorporadora, podendo efetuar o financiamento total do empreendimento em questão, ou somente uma parte dele.
Geralmente, o primeiro passo é apresentar o planejamento da incorporação imobiliária para o banco, para aprovação do projeto de incorporação imobiliária no financiamento bancário. Depois, toda a documentação da empresa e da construção são analisadas juridicamente, inclusive os riscos de crédito. Após toda a verificação minuciosa, o valor a ser financiado é aprovado por meio de mediações com o banco, correspondendo sempre aos serviços que foram realizados mês a mês.
Vale lembrar que depois da obra concluída, a incorporadora tem um prazo de seis a doze meses para efetuar a quitação do financiamento.
Crédito Associativo
Esse tipo de financiamento tem uma particularidade: ele não é concedido diretamente para a incorporadora. No Crédito Associativo, o financiamento é oferecido para os compradores do empreendimento, que se responsabilizam pelo financiamento. Sendo assim, são os próprios clientes que fazem o meio de campo para que o benefício seja liberado para a incorporadora.
É importante destacar que para esse financiamento ser autorizado é necessário que a incorporadora tenha atingido uma quantidade mínima de compradores, realizando o fechamento de contratos de venda do imóvel ainda na planta. Isso porque é fundamental que seja feito um estudo de viabilidade da incorporação imobiliária para o financiamento, comprovando boas expectativas para o empreendimento.
Checklist de documentos do financiamento para incorporação imobiliária
Como é de se imaginar, qualquer empreendimento requer muitos documentos para se enquadrar dentro das perspectivas legais. Portanto, existe um volume alto de documentação para liberar uma obra para financiamento, dentre os principais estão:
– Certidão Atualizada de Matrícula de Imóvel;
– Título de Propriedade do Terreno;
– Certidão de Dados Cadastrais;
– Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.
Para facilitar a centralização de documentos, existe o Dossiê Jurídico Único. Também conhecido como DJU, tem como objetivo reunir e apresentar diversos documentos relacionados a uma empresa, visando a concessão de um financiamento por meio de instituições financeiras.
Dificuldades na gestão de operações que dependem de documentos
Os processos burocráticos dão ainda mais peso para a grande quantidade de documentos que fazem parte das operações de imóveis, inclusive no Memorial de Incorporação Imobiliária. Segundo um estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), a burocracia é capaz de aumentar em até 12% o valor final do imóvel para o proprietário. Em um ano, o valor pode chegar a R$ 18 bilhões, considerando a entrega média de novos empreendimentos.
Além disso, existem outras complexidades que assolam o setor imobiliário, como morosidade na aprovação de projetos junto à prefeitura, falta de padronização cartorária e ausência de clareza em análises de licenças ambientais. É importante destacar também a alta carga de tributos desse segmento e os prazos extremamente apertados para a regularização de obras.
Como a tecnologia da Docket otimiza a incorporação imobiliária
A Docket fornece toda a infraestrutura e tecnologia para operações que dependem de documentos, de ponta a ponta. Com foco principal em corporações dos principais segmentos da economia nacional, como construtoras e incorporadoras, desenvolvemos plataformas que acompanham as necessidades dessas empresas, levando mais celeridade à esteira burocrática e agregando diversos benefícios aos nossos clientes e parceiros.
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O Shopping de Documentos é uma plataforma 100% digital que oferece toda a infraestrutura para processos que dependem de documentação, de ponta a ponta. Por meio dessa plataforma, tornamos menos burocráticas as demandas diárias de organizações dos mais diversos segmentos, inclusive do mercado imobiliário. Além disso, no Shopping de Documentos centralizamos as melhores funcionalidades para aumentar a produtividade, otimizar o lead time das operações e garantir a mitigação de riscos de fraudes.
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