Neste conteúdo, você vai entender o que é o crédito associativo e como ele funciona. Vai conhecer a sua diferença em relação a outros créditos e quais as vantagens para incorporadoras e construtoras nesse tipo de adesão.
O Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil terá crescimento, neste ano, de 2%, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP) e a Fundação Getulio Vargas (FGV). Embora o número seja menor que os 8% de crescimento de 2021, o número é importante já que os parâmetros econômicos do país atualmente, como a taxa de juros e inflação, devem dificultar o acesso ao crédito e financiamentos esse ano.
As incorporadoras e construtoras sabem quão desafiador é lançar um empreendimento. No processo, é preciso prospectar terrenos, viabilizar projetos e aprovações, além de obter alvarás e licenças para então iniciar as obras.
Na fase de pré-construção, o incorporador precisa lidar com o desafio de atingir o valor mínimo de vendas para assegurar o fluxo de caixa positivo para o desenvolvimento da obra. Cientes destes desafios, muitas incorporadoras optam por uma modalidade de financiamento imobiliário, conhecida como crédito associativo.
O que é crédito associativo e como ele funciona?
Como a construção civil utiliza o crédito associativo? Esse modelo de crédito funciona como uma compra financiada de imóveis na planta. Assim, o crédito associativo é concedido por bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil para os compradores.
Nessa relação, é preciso ter a figura da entidade organizadora, que pode ser a construtora ou a incorporadora. Elas são responsáveis pela venda dos imóveis vinculados ao programa de crédito associativo. Os bancos, por sua vez, liberam o dinheiro e acompanham de perto a construção do empreendimento.
Nesse tipo de contrato, incorporadora, comprador e instituição financeira têm uma relação bem próxima na fase de obras, com uma série de garantias e responsabilidades. Por exemplo, o crédito associativo só é válido para imóveis residenciais, como habitações de interesse social. Ou seja, empreendimentos comerciais devem utilizar outros modelos de financiamento.
Além disso, existem quatro situações possíveis para se obter financiamentos com crédito associativo:
- A construção em terreno de propriedade da própria incorporadora;
- A compra do terreno e construção sobre o mesmo;
- A produção em lotes de terreno urbanizados;
- A reabilitação de empreendimentos urbanos.
Nesse tipo de financiamento, o contrato com o banco só é assinado quando a empresa responsável pela venda das unidades na planta alcança um número mínimo de compradores. O valor financiado é liberado parcialmente a cada fase da construção pelos bancos. Por isso, a instituição financeira tem a responsabilidade de analisar a viabilidade da construção e o próprio cronograma das obras. O banco também é o responsável pela aprovação do crédito de cada comprador, levando em conta a renda familiar e histórico de pagamento.
De fato, a responsabilidade pela dívida é dos compradores, mas a qualidade e entrega da obra é da incorporadora. Sendo assim, os consumidores têm o dever de verificar se os recursos estão sendo aplicados corretamente.
Qual a diferença do crédito associativo dos demais?
Tendo uma grande relevância na economia brasileira, as instituições financeiras buscam oferecer soluções diferenciadas para o mercado imobiliário. Assim, quando se fala de crédito imobiliário existem aqueles para o construtor e para o consumidor.
O crédito imobiliário para construtoras e incorporadoras ocorre quando esses entes buscam uma instituição financeira com a intenção de contratar uma linha de crédito para um empreendimento específico. No caso do crédito associativo, ele é adotado em empreendimentos ligados a programas de habitação, como o Casa Verde e Amarela.
Esse modelo é uma forma de viabilizar um número mínimo de compradores que se comprometem a assinar o contrato de financiamento junto ao banco, com o imóvel ainda em construção. Assim, há uma garantia de entrada de recursos, já que os clientes se tornam mutuários de uma instituição financeira.
Quais as vantagens de utilizar o crédito associativo?
O crédito associativo traz benefícios tanto para os compradores quanto para as empresas construtoras. Primeiramente, por ter a garantia de venda de um número considerável de unidades, já no início da obra, e por não arcarem com os encargos de um financiamento, as empresas conseguem praticar preços mais competitivos para imóveis comercializados nesta modalidade, tornando-se mais vantajoso para o comprador.
Além disso, os juros acontecem de acordo com o andamento da construção. Assim, o comprador só paga os juros que são repassados à construtora. Ou seja, do momento em que o contrato é assinado até o final da obra, há um congelamento do saldo devedor, que só é reajustado após a entrega das chaves.
Para os compradores, também há a possibilidade de usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para diminuir o valor a ser financiado. Outro ponto positivo é que os custos do registro de imóvel e impostos são mais baratos, já que a base de cálculo dessas taxas levará em conta um imóvel na planta, com valor reduzido. Além disso, há casos em que as custas cartoriais já entram no escopo do financiamento.
Para as construtoras, o modelo é interessante, pois não precisa é preciso se preocupar com a falta de verba para a obra e possíveis paralisações, pois o banco fará a liberação conforme o avanço da execução. Assim, optar pelo crédito associativo é uma forma de criar mais um atrativo para o empreendimento, abrindo um leque maior de compradores.
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