TL;DR: Este artigo tem como objetivo elucidar os conceitos de certidão de penhor, registro de imóveis, matrícula de imóveis e Livro 03 de registros auxiliares.
Você já ouviu falar sobre o Livro 03 do Registro de Imóveis? Ele é destinado basicamente ao registro de todos os atos que não estão diretamente conectados ao imóvel matriculado, no entanto, tem relação direta ao conteúdo com atos que devem estar registrados no Livro 2 de Registro Geral.
Esses registros são as convenções de condomínio, pacto antenupcial, células de crédito, certidão de penhores, entre outros. No artigo de hoje, vamos falar mais especificamente sobre a certidão de penhor do livro 03 do registro de imóveis.
O que é a certidão de penhor?
Antes de falar sobre o livro 03, é importante entender completamente o que é a certidão de penhor. Ela é um documento emitido pelo Oficial de Registro de Imóveis e pode ser dividida em algumas categorias: de ônus, quinzenária (15 anos), vintenária (20 anos), trintenária (30 anos) e negativa de propriedade. Caso essa certidão retorne positiva, significa que pesa sobre a referida matrícula alguma penhora, hipoteca ou usufruto. Já no caso de um peso negativo, não existe registro de nenhum ônus.
A certidão de penhor ainda pode ser usada para cessão de empréstimos, financiamentos, quaisquer operações que envolvam linhas de crédito, contratos de parceria nos setores agrícola e pecuário ou para emissão de escrituras. Elas geralmente são emitidas pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis ou pelo Registro de imóveis, títulos e documentos. Existem algumas modalidades desse documento, como veremos logo abaixo.
Certidão de penhor de safra: esse documento é constituído pelo inteiro teor dos registros de penhor que incidem em colheitas pendentes ou em via de formação, relativo a todos os produtos agrícolas.
Certidão de penhor de milho: essa certidão é composta pelo inteiro teor dos registros de penhor sobre as colheitas que estão pendentes ou em via de formação e frutos acondicionados, que são relacionadas exclusivamente ao milho.
Certidão de penhor de máquinas e equipamentos: aqui nessa certidão está o inteiro teor dos registros de penhor sobre as máquinas e instrumentos utilizados para a agricultura.
Certidão de penhor pecuário: nesta certidão consta o inteiro teor constituído sobre animais que integram a atividade de laticínio, pastoril ou agrícola.
Certidão de penhor mercantil ou industrial: esse documento é o registro de penhor que incide sobre materiais, instrumentos, máquinas e aparelhos instalados e em funcionamento; animais utilizados na indústria; sal e bens que são destinados para a exploração de salinas; produtos de suinocultura; animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados.
Agora que você entendeu tudo sobre a certidão de penhor, podemos avançar para o registro de imóveis.
O que é o registro de imóvel?
O registro de imóvel é, em poucas palavras, o documento que transfere, de maneira definitiva, a titularidade de um imóvel. Ele é registrado em cartório depois da emissão e assinatura da escritura de imóvel.
No entanto, o registro de imóvel não pode ser feito em qualquer cartório. É necessário que o número de matrícula do imóvel seja verificado de modo a descobrir qual é o seu cartório de origem, que é o mesmo que emitirá o novo registro. O prazo legal é de 30 dias úteis.
Somente após a emissão do registro de imóvel o comprador passa a ser responsável pelo pagamento do IPTU e pode reformar ou vender o bem. No caso de uma compra feita por meio de financiamento, esse documento só será registrado após a quitação completa. Nesse caso, o banco emite um outro papel, chamado termo de quitação. Só aí o comprador pode fazer a regularização de titularidade no cartório.
Matrícula de imóvel
A matrícula de imóvel é a “certidão de nascimento” do imóvel. É ela que atesta a existência de um bem, que contém as informações essenciais sobre ele, documentando a existência e contendo a descrição detalhada, assim como as informações de todos os proprietários, medidas e confrontações, além das operações de compra e venda ou qualquer outro fato relevante do imóvel.
As informações encontradas nas matrículas de imóvel são: localização, dimensão, lote e quadra, qualificação do proprietário atual (nome, CPF, RG, estado civil, entre outros), datas dos registros e averbações, inventários, ações judiciais, compras e vendas, alterações pelas quais o imóvel passou e todos os atos jurídicos relacionados a ele devem ser averbados na matrícula.
Todos os imóveis, sem exceção, devem possuir esse documento, que fica arquivado no Registro de Imóveis competente, responsável por todos os registros e averbações que mencionamos anteriormente. Toda matrícula ainda possui um número próprio e único e é aberta no primeiro registro do imóvel, em caso de fusão, averbação, etc. A cada novo registro, é feita uma averbação.
O que é o Livro 03?
A Certidão do Livro 03 – Registro Auxiliar é uma reprodução integral e fiel de todos os atos lavrados após o ano de 1976 no Livro 3 de Registro Auxiliar, podendo ser encontrados tanto registro como averbações. Alguns exemplos, como citamos no início do artigo, são as convenções de condomínio, o pacto antenupcial, a cédula de crédito, as certidões de penhores, entre outros.
Como surgiu o Livro 03?
A partir do dia 01 de janeiro de 1976, todas as transcrições, inscrições e averbações de imóvel, que antes eram feitas nos livros 2, 3, 4 e 8, passaram a ser realizadas em um único livro, o Livro 2 de Registro Geral, e as que eram feitas nos livros 5, 9 e 10 passaram a ser feitas no Livro 03 de Registro Auxiliar, sendo suprido o livro-talão. A partir desse dia cada imóvel passou a ter um número de matrícula único que foi aberto por ocasião do primeiro registro do imóvel.
Como são feitos os registros no Livro 03?
Agora que você sabe quando fazer o registro e onde, vamos falar das informações que você encontra nesse documento. Os registros na certidão do Livro 03 são compostos por número do registro, número do protocolo geral, denominação do ato, nome e qualificação do outorgado, nome e qualificação do outorgante, título e seus dados, valor do contrato, certidões fiscais e impostos (se houver), data e assinatura do Oficial (ou do escrevente autorizado), segundo o Artigo 176 da Lei nº 6.015 de 31 de Dezembro de 1973.
O que é registrado no Livro 03?
Segundo o Artigo 178 da Lei nº 6.015 de 31 de Dezembro de 1973:
Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências.
Art. 178 – Registrar-se-ão no Livro nº 3 – Registro Auxiliar: (Renumerado do art. 175 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
I – a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;
II – as cédulas de crédito rural e de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;
III – as convenções de condomínio;
IV – o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
V – as convenções antenupciais;
VI – os contratos de penhor rural;
VII – os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2.
Como você pode perceber, a certidão do Livro 03 é um documento imprescindível para as transações que envolvam imóveis, desde a compra e venda até o crédito com garantia de imóvel. Nós falamos bastante sobre averbações neste artigo, então você pode gostar desse conteúdo sobre o que pode ser averbado na matrícula de um imóvel.
